Op 1 juli 2017 zijn op Bonaire nieuwe bouwregels in werking getreden. Deze regels bestaan uit twee onderdelen: (1) het regelen van de bouwvergunningsplicht, de aan bouwwerken te stellen eisen en de bouwvergunningprocedure (in het nieuwe hoofdstuk 2 bij de Wet Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer BES, Wet VROM BES) en (2) de (algemene) invulling van de technische en gebruikseisen (in het nieuwe BES Bouwbesluit). Er verandert meer dan men op het eerste gezicht zou denken.
Waarvoor is een bouwvergunning nodig?
De Wet VROM Bes introduceert het begrip ‘bouwwerk’ waarvoor een bouwvergunningsplicht geldt. Dit begrip heeft een bredere strekking dan het begrip ‘gebouw’ of ‘woning’ in de oude Bouw- en woningverordening Bonaire. In de Europees Nederlandse jurisprudentie is het begrip bouwwerk inmiddels al gedetailleerd ingevuld op basis van een algemene definitie die als richtlijn wordt gebruikt: “elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.” Uit diverse uitspraken blijkt dat de volgende constructies als bouwwerk worden aangemerkt: een zeecontainer die meer dan drie maanden ter plaatste stond (!), een houten vlonder van zes vierkante meter en een paardrijbak. Het lijkt erop dat voor veel meer bouwwerken een bouwvergunning nodig is dan voorheen het geval was. In de Wet VROM BES staat echter opgenomen dat het bestuurscollege de mogelijkheid heeft zogenaamde bouwwerken van beperkte betekenis te definiëren. Dat houdt in dat bepaalde bouwwerken, zoals de hiervoor genoemde zeecontainer, als bouwvergunningvrij kunnen worden aangemerkt. Het bestuurscollege heeft nog geen invulling gegeven aan deze mogelijkheid.
Welke eisen gelden voor bouwwerken?
De technische eisen waaraan bouwwerken moeten voldoen zijn opgenomen in het BES Bouwbesluit. Dit besluit geeft echter alleen heel algemene normen voor constructieve veiligheid, gebruiksveiligheid, brandveiligheid en toegankelijkheid. De wetgever heeft dat bewust gedaan, zodat de BES eilanden de mogelijkheid hebben gedetailleerde technische voorschriften vast te stellen, die zijn toegespitst op de lokale situatie. Het bestuurscollege kan daarvoor de BES Code gebruiken en/of het besluit van 18 september 1935 van de Gouverneur van Curaçao. De BES Code is echter niet specifiek geschreven voor Bonaire en het besluit uit 1935 gaat al heel wat jaren mee en vertegenwoordigt misschien niet meer de meest recente technische inzichten.
Voor wat betreft brandveiligheid wordt kennelijk gebruik gemaakt van voorschriften die zijn opgesteld door de brandweer. Het ons niet is gelukt de inhoud daarvan te achterhalen. Hopelijk zal het bestuurscollege binnen afzienbare tijd duidelijkheid geven over de inhoud van de gehanteerde normen.
Over gebruiksveiligheid is in het BES Bouwbesluit opgenomen dat een gebruiksmelding moet worden gedaan als een bouwwerk in gebruik wordt genomen, indien daar meer dan vijftig personen tegelijk aanwezig zullen zijn (zoals bijvoorbeeld het geval is bij grote winkels) en indien een woning gebruik wordt voor kamerverhuur aan meer dan vier personen. Een gebruiksvergunning is zelfs vereist als nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan tien personen of dagverblijf aan meer dan tien personen jonger dan twaalf jaar (zoals bijvoorbeeld kinderdagopvang) of gehandicapte personen.
Daarnaast kunnen door de Eilandsraad aanvullende voorschriften worden gesteld in een bouwverordening en op het gebied van welstand.
Procedure en publicatie
Het BES Bouwbesluit schrijft voor welke documenten moeten worden ingediend bij de aanvraag van een bouwvergunning en welke leges verschuldigd zijn voor de behandeling van de bouwaanvraag. In de Wet VROM BES staat ook de verplichting opgenomen dat het bestuurscollege openbaar kennisgeeft van aanvragen van bouwvergunningen in één of meer plaatselijke dagbladen. Op die manier wordt bekend wie, waarvoor, op welk moment een bouwaanvraag heeft gedaan. Hiermee wordt voorkomen dat uw buurman gaat bouwen zonder dat u de gelegenheid hebt gehad om van de bouwaanvraag kennis te nemen. Het bestuurscollege heeft voor zover we kunnen nagaan echter nog geen invulling gegeven aan deze wettelijke verplichting.
Het bestuurscollege zal binnen een termijn van zestien weken na ontvangst van de aanvraag van een bouwvergunning beslissen. Deze termijn kan eenmaal met maximaal acht weken worden verlengd.
Hoewel de bouwvergunning moet worden verleend, tenzij er een weigeringsgrond is (niet voldoen aan technische voorschriften, in strijd met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire, geen monumentenvergunning, in strijd met redelijke eisen van welstand of het niet voldoen aan de bouwverordening), leidt overschrijding van de beslistermijn niet automatisch tot het verkrijgen van een bouwvergunning. Bij het overschrijden van de beslistermijn zal aan het Gerecht moeten worden gevraagd om het bestuurscollege alsnog op te dragen een besluit te nemen, desnoods op straffe van een dwangsom.
Een verleende bouwvergunning kan worden ingetrokken als die is verleend op basis van onjuiste gegevens, als niet binnen een jaar begonnen is met de bouwwerkzaamheden, als de bouwwerkzaamheden meer dan een half jaar stilliggen of als de bouw niet binnen drie jaar is afgerond. Het is dus zaak om de vaart er bij de bouw in te houden.
Conclusie
Langzamerhand biedt de Wet VROM BES een geïntegreerd kader voor het regelen van ruimtelijke vraagstukken en milieu. Met de invulling van het hoofdstuk over bouwen is weer een stap gezet en door middel van de voorgeschreven publicatie van bouwaanvragen is het beter mogelijk om ontwikkelingen op Bonaire te volgen en daarover desgewenst een standpunt in te nemen.
Het uitwerken en publiceren van de technische normen, welstandseisen en de bouwverordening zal mogelijk nog enige tijd in beslag nemen, maar daarna zal transparant zijn welke ruimtelijke ontwikkelingen onder welke voorwaarden op Bonaire kunnen worden toegestaan.
Tom Peeters is een ervaren en gespecialiseerd vastgoedadvocaat en manager van onze vestiging op Bonaire. Hij publiceert regelmatig over onder andere projectontwikkeling, duurzaamheidsprojecten, coöperaties en aanbestedingen. Via dit blog deelt hij zijn kennis en ervaring over deze en andere uiteenlopende juridische onderwerpen, waarmee ondernemers op Bonaire worden geconfronteerd.
