Op 17 december 2024 besloot de Eilandsraad van Bonaire het Bestuurscollege de opdracht te geven een huisvestingsverordening op te stellen. De uitgangspunten van de Eilandsraad zijn daarbij – kort gezegd – om in te grijpen op de woningmarkt van Bonaire door een huisvestingsvergunning te introduceren voor koopwoningen met een grens van 175% van de hypotheekgarantie (USD 533.750). Iemand komt slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als sprake is van 5 jaar onafgebroken ingezetenschap in de afgelopen 10 jaar, of als er een maatschappelijke band is conform de definitie van eilandskinderen en andere maatschappelijke banden naar beoordeling van de Eilandsraad. Het is maar zeer de vraag als een dergelijke huisvestingsverordening vastgesteld wordt of deze bij het Gerecht stand zal houden

Wanneer kan een Huisvestingsverordening worden ingevoerd?

De Wet volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer BES (Wet VROM BES), kent een bepaling die stelt dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte een huisvestingsverordening kan worden vastgesteld. Daarbij kan de eilandsraad categorieën van woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven of voor verkoop zijn bestemd, indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

Bij de invoering van de wet is overwogen dat indien er sprake is van een tekort aan goedkope koopwoningen het voorstelbaar is dat een huisvestingsverordening een deel van de koopmarkt reguleert. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien door een te grote toevloed van vestigers de woningmarkt wordt ontwricht. Dat zou een onevenwichtigheid kunnen zijn waardoor er een tekort ontstaat aan betaalbare huisvesting voor mensen die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de eilanden.

Het is op Bonaire wellicht een nieuw instrument, het is voor het eerst dat de Eilandsraad een dergelijk vergaand en zeer ingrijpend middel kiest, maar de bepaling in de Wet VROM BES is gebaseerd op de Nederlandse Huisvestingswet. Hierover is in Nederland al veelvuldig geprocedeerd. Daarbij geldt dat een afbakening altijd gericht moet zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt. Het is immers een sterke inperking van het eigendomsrecht van huiseigenaren: het is niet langer mogelijk te bepalen aan wie een woning verkocht wordt. Een inperking van het eigendomsrecht vergt altijd een proportionaliteitsafweging.

Wat zijn de uitgangspunten volgens de Eilandsraad?

De Eilandsraad heeft verstrekkende uitgangspunten geformuleerd. Uitgangspunten die ernstige en verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor makelaars, ontwikkelaars, woningbezitters en woningzoekenden. Allereerst stelt de Eilandsraad dat woningen met een grens van 175% van de hypotheekgarantie, op dit moment USD 533.750 niet zonder huisvestingsvergunning kunnen worden verkocht.

Om een huisvestingsvergunning te kunnen verkrijgen dient sprake te zijn van 5 jaar onafgebroken ingezetenschap in de afgelopen 10 jaar, of personen moeten beschikken over een maatschappelijke band conform de definitie van eilandskinderen of beschikken over een eventueel andere – nog nader te formuleren – maatschappelijke band.

Verder zal een zelfbewoningsplicht worden ingevoerd. De koper wordt daarin verplicht om zelf, voor een bepaalde periode in een woning te gaan wonen. Voor nieuwbouwwoningen zal geen zelfbewoningsplicht gaan gelden. Wel zal dit gaan gelden voor te verkopen nieuwbouwwoningen, ook daar is wederom een huisvestingsvergunning voor nodig.

Wat zijn de gevolgen?

In de praktijk zal dat betekenen dat voor woningen onder USD 533.750, geen  huisvestingsvergunning kan worden verkregen, indien geen sprake is van een koper die 5 jaar onafgebroken ingezetenschap heeft of die niet beschikt over een andere – nog onbepaalde – maatschappelijke band. Dit geldt niet enkel voor bestaande woningvoorraad, maar eveneens nieuw te bouwen woningvoorraad.

Het is aannemelijk dat het onmogelijk wordt voor veel mensen die minder dan vijf jaar op Bonaire wonen, of een tweede woning willen aanschaffen om nog een woning op Bonaire te kopen. Het is daarnaast – hoewel dat een vraag van politieke aard is – de vraag of het effectief is, als de kern van het probleem, zoals de Eilandsraad ook erkent, niet aangepakt wordt: er wordt te weinig gebouwd.

Is een dergelijke verordening juridisch houdbaar?

Het is maar zeer de vraag of een verordening langs de uitgangspunten van de Eilandsraad juridisch houdbaar is. Er wordt gekozen voor een zeer hoge grens voor het invoeren van een huisvestingsvergunning (USD 533.750). Daarnaast is denkbaar dat meerdere mensen wel een maatschappelijke band met het eiland hebben, maar niet voor de vergunning in aanmerking komen, bijvoorbeeld omdat ze niet in de afgelopen 10 jaar, vijf jaar onafgebroken op Bonaire hebben gewoond. Tevens is de vraag of dit niet een onevenredige inbreuk is op het eigendomsrecht, en het recht op eerbiediging van een woning. Vragen die ook zeker bij het vaststellen van de huisvestingsverordening zullen moeten worden beantwoord.

In de praktijk is het in vergelijkbare gevallen in Nederland zeer lastig gebleken een dergelijke verordening overeind te houden in rechte. Allereerst worden er hoge eisen gesteld aan de onderbouwing van de schaarste, hoge eisen aan de vraag waar een dergelijke grens wordt gelegd (immers het is gericht op bescherming van schaarste aan goedkope woonruimte), of het voor alle gebieden moet gelden, en er een directe noodzakelijkheid bestaat om die effecten ook daadwerkelijk te mitigeren.

De kans bestaat dus dat geen Huisvestingsverordening langs de uitgezette lijnen zal kunnen worden opgesteld. Doet de Eilandsraad dit wel, dan is denkbaar dat punt 8 van de uitgangspunten “Wat zijn de kosten voor het OLB?” moet worden uitgebreid met eventuele aansprakelijkheden. Daarnaast is de kans groot dat de verordening buiten werking wordt gesteld net zoals is gebeurd bij de gedeeltelijke buiten werking stelling van de Afvalwaterverordening.

Conclusie

Gelet op de grote gevolgen van de Huisvestingsverordening voor ontwikkelaars, makelaars, kopers en verkopers van woningen houden wij de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten.

Mocht u vragen hebben over de nog vast te stellen huisvestingsverordening, dan kunt u altijd contact opnemen met Paul de Lange, advocaat, E: lange@vaneps.com, T: +599 717 7557.